时间拉回到11年前。2004年底，华润团体 总司理 宁高宁空降中粮，在华润时期，宁高宁一手创造 了贸易 地产经典项目——万象城。“第一个肯定 要是经典”，这是他的贸易 哲学。
在万象城的底子 上，上任伊始，他就为中粮打造了位于北京西单的第一个大悦城。颠末 8年运营，如今 西单大悦城做到了每年25%的超高投资收益率，成为大悦城的金字招牌。
尽力 发展以大悦城购物中心 为核心 的都会 综合体，并将大悦城品牌举行 天下 复制。这是宁高宁 “两链”战略——即“全财产 链的食品企业”和“全服务链的都会 综合体”中最紧张 的构成 部分 。
上海大悦城副总司理 危建平告诉界面消息 记者，在宁高宁眼中，无论是万象城还是 大悦城，如许 的大型综合体是很好的保值增值的方式。不外 大悦城与万象城在定位上有显着 区别，“当时 有人发起 引入奢侈品，他连连摇头，让我们千万 不要做，只做都会 中产的买卖 。如今 看来，他是有远见的”。
确实，在中国急速扩张10年之后，很多 奢侈品牌开始镌汰 门店。已往 几年，Prada关了16家门店，11月尾 ，路易威登公布 关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。财产 品格 研究院院长周婷预计，2016年将有95%以上的奢侈品牌会选择战略 性关闭部分 门店。
5年前，宁高宁放出豪言，10年内将开出20个大悦城，随着宁高宁的拜别 ，大悦城拉下来会有哪些战略上的调解 和摆设 。12月18日，在上海大悦城二期开业的现场，大悦城的管理层再一次答应 将来 5年在国内将增长 至20个大悦城。来看看他们怎样 做到。
中粮团体 副总裁，大悦城地产董事长周政表现 ，将来 五年，大悦城购物中心 会在天下 扩张到约20家，其筹划 以拿地或并购方式举行 天下 扩张，首选一线都会 。如今 ，大悦城将已经开业的购物中心 资产根本 都注入了大悦城地产，将来 大悦城思量 将新开购物中心 项目都注入上市公司，以便举行 一系列资源 运作。
连锁化天下 布局
位于上海人民广场附近的大悦城一期已经运作一段时间，但中粮系并不满意 于近况 ，颠末 新一轮投资和建立 ，上海大悦城二期开业，这让该购物中心 的团体 贸易 体量将到达 16.3万平方米，通过连廊联通南座和北座，共约450个品牌，如今 开业率到达 90%，重要 代表性品牌包罗 ：Michael Kors、Kate Spade、bebe、ANTEPRIMA WIREBAG、MARIMEKKO、LOVE MOSCHINO、GAP、MUJI、MO-MO牧场、云海肴、小辉哥等。
最值得留意 的是，二期的建立 中，上海大悦城引入了体验式斲丧 的摩天轮，这是其主打的摩天轮经济——将客源引流到顶层，使客人“喷淋式”动线向下走，增长 客源活动 性和斲丧 大概 。同时摩天轮是售票项目，可以为阛阓 带来收益。
周政透露，如今 大悦城购物中心 的均匀 月租金在300万~400万之间，西单大悦城乃至 高出 1000万。这一租金程度 在行业内处于领先职位 乃至 数倍于其他购物中心 。大悦城的租金模式为保底租金加流水代扣，两者取高者。保底租金在商户续约时会不绝 提拔 ，这也是为了应对电商，让商家更关注实体店的贩卖 。
“大悦城已经有一套本身 的模式，比如 体验式斲丧 的打造，根据差别 的都会 量身定制差别 的具体 项目。如今 ，我们在天下 有八个大悦城购物中心 ，大部分 都是我们自持物业或参股的项目。将来 五年，我们筹划 在天下 扩张到约20个大悦城购物中心 。我们的选址会以一线都会 为主，固然 也会看有潜力的三线都会 。而且大悦城在以后 不但 仅是一个购物中心 ，我们还会连合 线上线下的运作做出聪明 购物模式，以应对电商对于实体贸易 的打击 。”周政告诉记者。
并购扩张法则
就在大悦城筹划 举行 天下 扩张购物中心 的同时，不少同业者也都不谋而合 地在布局 贸易 地产项目。近期中国新天地也透露要在天下 升级打造“天地”系列大型贸易 综合体。同样是在周末，作为莆田市最大的贸易 综合体项目，莆田正荣财产 中心 开业了，莆田正荣财产 中心 总构筑 面积100万平方米，贸易 面积到达 36万平方米，此中 购物中心 22万平方米，室外步行街4万平方米。乃至 连做家居业发迹 的宜家也筹划 在中国市场连锁化扩张购物中心 项目。
“着实 贸易 地产是比力 长远 的打造优质资产的模式，但是要做好贸易 地产必须具有雄厚的资金气力 和非常专业的管理本领 ，尤其是在电商日益打击 之下，实体贸易 更应该思考 怎样 利用 公道 的资源 方式来建立 长期 的优质购物中心 项目，而不是一味地去看短期长处 。”长期 研究贸易 地产的中名会实行 主席洪奇辉指出。
对此，周政透露，将来 的大悦城系列项目标 扩张会采取 自行拿地建立 和收购相连合 的方式。“信托 在天下 会有一些值得收购的项目，尤其是在一些具有发展潜力的三线都会 ，假如 以收购方式运作则本钱 相对较低，扩张速率 较快。”
在采访中，记者相识 到，不少业者都有雷同 想法。“有些旧的阛阓 项目运作不力，但却占据较好的地理位置，完全可以通过收购控股等来拿新项目。我们预计2016年在贸易 地产范畴 会有一轮并购潮。”第一平静 戴维斯上海副董事长朱兆荣以为 。
资源 运作“算盘”
但正如业内专家所言，要做好贸易 地产，必须经得起资金检验 ，一个大型购物中心 或综合体“养”十年才华 红利 都很正常，那么业者肯定 要具备资金气力 。
记者留意 到，就在前不久，“北京华联贸易 信托”（BHG Retail Reit）在新加坡主板挂牌买卖 业务 ，筹集3.942亿新元资金，这是新交所主板2015年第一只新股上市。该REIT以每单位 0.80新元的代价 ，发售高出 4.9272亿个单位 ，总计约1.2亿新元。该REIT上市的起始资产包罗 五个购物阛阓 ，分别位于北京、成都、合肥、大连及西宁，估值约28亿元（合6.059亿新元）。
“我们也留意 到了华联购物中心 此次的REITs上市，着实 我们也在寻求一些符合 的资源 运作方式。比如 我们将已经开业的大悦城项目根本 都注入了大悦城地产上市公司，对于将来 新开的购物中心 ，我们也筹划 注入到该上市公司。将来 我们也会继承 探求 资源 运作的机遇 。”大悦城地产财务 总监许汉平告诉记者。
有业内批评 指出，从中粮置地更名大悦城地产后，大悦城产物 线对中粮的意义不问可知 。只管 在引流方面，大悦城是行业的佼佼者，但从财务 数据表现 的贩卖 与租金收入上也同样有烦恼。大悦城实行 董事兼总司理 韩石在近期的大悦城贸易 聚焦客户代价 峰会上表现 ，大悦城会针对趋势举行 研究和探究 ，发掘 更多大悦城的平台代价 。站在资源 市场与管理层的角度，大悦城必要 为股东创造更大化代价 。代价 的表现 一方面来自购物中心 租金收益，另一方面必要 有连续 性的运营发展提拔 服务与品牌代价 。因此其将来 肯定 会举行 团体 的资源 运作以提拔 自身的估值。
“值得留意 的是，据统计，如今 天下 已经开业的购物中心 已有4000多家，到2020年，开业的预计将到达 10000家，超大供应量渐渐 入市，当前的存量已经饱和，将来 购物中心 市场仍旧 存在诸多挑衅 。”洪奇辉分析。
“步调 妥当 ”的大悦城这几年的发展毕竟 怎样？
面对 市场对其“全面提速”的期冀，各人 大概 都会好奇大悦城毕竟 有没有本领 兑现此点，毕竟 公司这几年不停 承袭 着妥当 的发展战略 。在笔者看来，若一个企业现下的表现 都不尽如人意的话，那何必 再妄言更上一层楼。那我们就先来分析，“步调 妥当 ”的大悦城近几年的表现 毕竟 怎样 ？通过以下几组数据来阐明 题目 。
先来看租金收益
这是全部 物业持有方的生命线。研究公司年报发现，大悦城近三年的租金收益如下表：
可以看到，大悦城近两年的总体租金均实现了9％以上的增长，大概 会令人起疑的是随着新增物业的入市，总体租金上涨是正常的事变 ，那接下来我们连合 出租率与均匀 租金两组数据来看单个阛阓 近三年的数据。
通过上面的数据可以看出，撤除 2013-2014年沈阳大悦城租约到期后调解 以及2015上半年上海大悦城为了Ⅱ期开业举行 品牌优化这两个肯定 特别 时期内的个案，2013年至今，本地 的六家大悦城每年的出租率根本 到达 95％以上的高位，而均匀 租金的年增长根本 也都能到达 7％以上，此中 策划 出色 者更实现了20％以上的租金增长。
再来看客流状态
多元化的租金收取情势 是业内探究 的热门话题之一，这此中 以客流为量化指标举行 租金收取呼声甚高，可见对于贸易 物业，客流量从未如当下这般紧张 。而大悦城在很早之前就开始高度关注客流数据，这点也得到了上海大悦城魏总的证明 ，“着实 我们大悦城并不是直接关心收益，而是更多地去关注我们的客流量，我们内部也并不把租金当做第一稽核 指标”。
近四年大悦城总体客流数据如下：（单位 ：万人次）
尚有 两组阛阓 客流的数据（单位 ：万人次）
由上可见近三年大悦城总体的客流量增幅均在10％以上，具体 到阛阓 ，西单大悦城每天 的客流量近8万人次，天津大悦城则近5万人次，各位可以征采 一下地点 都会 那些优质阛阓 的客流量，看看与大悦城的数据相比毕竟 怎样 。
末了 是贩卖 额状态
着实 这个指标才是大悦城内部稽核 的第一指标，而“客流-贩卖 额-租金”本身 就是一个正循环的逻辑关系。“客流做上来，贩卖 额做上来，租金天然 就上来了”才是顾客、商户与物业三方共赢的抱负 状态。六座大悦城近两年的贩卖 额数据如下。
以2014年的贩卖 额来看，西单、向阳 、以及天津三座大悦城均可排进天下 购物中心 的前35强，五家大悦城贩卖 额的复合增长率也相对较好。
从客流与贩卖 额两组数据的表现 就不难表明 大悦城为何会在收租方面取得较为亮眼的数据了，还要留意 的是，大悦城采取 “保底租金+流水倒扣”的租金收取方式，在流水倒扣到达 肯定 条件下就会提拔 保底租金，如许 就能较好均衡 物业方与租户的长处 。
通过以上对客流、贩卖 额与租金三个维度的分析，不丢脸 出，大悦城近几年的发展确实充足 “妥当 ”，六家大悦城出现 出或连续 优质运营，或快速向好的态势，在笔者看来，团体 表现 可谓优秀 。
近几年大悦城的优秀 运营结果 泉源 于那边 ？
我们不禁要想，面对 近些年愈发白热化的贸易 竞争，大悦城的优秀 结果 泉源 于那边 ？抛开上风 地段、便捷的交通通达度以及美满 的物业服务等底子 要素不谈，在大悦城身上，笔者看到了如下四点：
1、共同 明白 的客群定位针对性地引入特色品牌
始终以“年轻、时尚、潮流 、咀嚼 ”为品牌定位的大悦城地产把本身 的核心 目标 客群锁定在了18-35岁的时尚白领及新兴中产阶层 。在笔者看来，纵然 到如今 ，可以或许 明白 界说 企业的核心 斲丧 群，进而框定客群年龄 范围的贸易 运营商也不多见，更多的企业依然是在泛泛地谈“家庭化、全客层”这类概念。
对于品牌的引入，我们知道，几大港资开辟 商的战略 是招徕一二线奢侈品品牌来吸引都会 的高斲丧 客群，而万达更多是以ZARA、HM和UNIQLO等快时尚来攻占平凡 化 斲丧 人群。
大悦城的招商则可以说是介乎这两者之间，奢侈品太贵，快时尚又太过根本 款，不敷 以突出个性，大悦城就针对性地引入一些潮流 时尚、轻奢以及当代 生存 方式类品牌，再共同 品牌首入战略 ，如许 会让顾客以为 紧跟潮流 又有独特个性。可别忘了，沈阳和天津的第一家也是如今 唯一的apple store都是由大悦城招入的，当下能得到这类品牌的承认 就足以阐明 很多 题目 。
我们以刚刚开业的上海大悦城Ⅱ为例，来看看它的品牌表现 。
首入品牌包罗 国内首家伊势丹美妆聚集 店ISETAN BEAUTY、国内首家Moussy旗舰店SHELTTER、上海首家英伦潮牌BOY LONDON以及近两年大行其道的复合式书店SISYPHE西西弗书店等。
轻奢及潮流 时尚类品牌则涵盖了风靡环球 的MICHAEL KORS、kate spade，这两个品牌也占据了Ⅱ期的两大门神位置，尚有 MOSCHINO的副线品牌LOVE MOSCHINO、香港i.t团体 旗下的Fingercroxx、Armani的牛仔系列Armani Jeans和活动 系列EA7、日系潮牌EVISU等。
餐饮则有台式美食品牌度小月、南派暖锅 的代表小辉哥暖锅 等。
通过上述的特色品牌组合，上海大悦城在保持个性，不陷入品牌同质化泥沼的同时，也照顾到了目标 客群的斲丧 风俗 和代价 遭受 力，如许 就比力 好地锁定了18-35岁的时尚白领及新兴中产阶层 。
2、343品牌分类管理机制
大悦城的品牌招商落地是通过一套名为“343品牌分类管理机制”的体系 举行 支持 的，目标 就是要确保产物 线在复制的过程中可以或许 实现稳固 的贸易 模式并使团体 效益最大化。
大悦城具体 将商户品牌分为三类，三类商户的数量 占比按照30％、40％、30％的比例举行 分类，因此简称“343”,分类标准 的依据是：定位、复制频次、贡献点、品牌管理方式、品牌招呼 力等维度。具体 如下：
3、基于特色主题街区的购物中心
在此次媒体见面 会上，大悦城地产贸易 管理负责人吴总也重点提到了相比其他购物中心 ，大悦城最大的差别 就是做到了基于主题街区的购物中心 ，夸大 街区的光显 话特色。早已爆得台甫 的天津大悦城骑鹅公社、向阳 大悦城悦街以及最新的上海大悦城摩坊166均是这些主题街区的代表。
我们来具体 看看这此中 的代表——天津大悦城“骑鹅公社”。骑鹅公社号称当前天津最文艺的主题化购物街区，于2013年9月29日在天津大悦城北区5层隆重 开业，总面积到达 2000平，内有34家创意店肆 、十万余种创意产物 ，实现了“环境 景观化、业态主题化”的室内购物街区。
在得到 市场快速承认 之后，天津大悦城在2014年9月27日推出了其升级版——骑鹅公社Ⅱ期“神兽寺街”，将影戏 元素、奇幻巧思、超实际 风格融入此中 ，并以“天津四大神兽”为主题街区，“神兽寺街”由11家实体店肆 和15家假造 店肆 构成 ，人气文具品牌、时尚照相 小店、文艺刺青店、玩偶店都在此中 ，为喜好 探索的年轻人提供更新奇 另类的体验。
来看看骑鹅公社一二期的结果 ，开业首年日均客流到达 8000人次，节沐日 突破1.5万人，首年代 贩卖 坪效到达 3000元，这高出 阛阓 均匀 程度 30％，第二年预计月贩卖 坪效突破5000元。骑鹅公社的开启，有效 进步 了天津大悦城团体 客流量和品牌媒体曝光度，拉动阛阓 客流增长10％，动员 18-25岁年轻目标 客群增长30％。
4、循规蹈矩 的“互联网+”创新
笔者发现，从微信、大数据体系、体验营销到5日的O2O，大悦城对于“互联网+”渐进应用的探索从未克制 ，通过线上线下的相互 引流，可以或许 办理 客流提拔 、贩卖 提拔 等关键题目 。多元化的互联网头脑 ，也为大悦城与互联网环境 的融合开辟 了更为广阔的O2O体验平台，如许 就可以或许 吸引更多目标 斲丧 人群的关注。而关于“互联网+”的落地，每个大悦城都有所差别 。
西单大悦城：连合 腾讯公司在线下购物中心 初次 开通“微信付出 ”。
向阳 大悦城：2014年双11期间，推出线上平台——“将来 商电”，将线上斲丧 与线下体验举行 了一次“店”与“电”的有机连合 。2015年3月，再次携手百度外卖，跨进平台对接。
天津大悦城：将有边界 的实体贸易 拓展为无边界 的粉丝平台，良食局应运而生。良食局由APP线上商城和线下实体店构成 ，是天下 首家O2O会员体验平台。
沈阳大悦城：“五一”疯狂大聚惠活动 期间，通过线下Beacon点位铺设，引导到店客流摇一摇得到 活动 资讯，生动风趣 的H5专题页面代替 了传统的纸质版DM，转发朋侪 圈得到 嘉奖 ，这也拉动了线上交际 圈关注其主体营销活动 。
上海大悦城：创建 了基于微信公众账号+PC官网+APP三位一体的“聪明 交际 平台”，微信电子会员上线一个月，乐成 注册人数到达 1万人，乐成 实现零本钱 的O2O营销。
通过对“互联网+”的积极探索，在本年 的双11中，大悦城非但没有受到打击 ，团体 的客流量同比增长了15％，贩卖 额更是增长了32％。
笔者很认同大悦城地产贸易 管理负责人吴总对于贸易 创新的观点，“创新是加快 贸易 地产本质的回归，贸易 的根本代价 不会由于 时间推移而转换，大悦城的创新只是不绝 强化核心 竞争力，回归本源。这个核心 竞争力肯定 是体验和地缘辐射上风 ，营造客户关系。以是 从别的 一个程度 上来说大悦城的创新只是加快 改正 曾经在某一个时间节点上，明白 上的毛病 ，大概 是做的不到位的地方”。
怎样 实现“5年做到20个大悦城”？
回到最初的题目 ，对于“5年内做到20个”的期冀，大悦城毕竟 要怎样 告竣 ？算上已经在运作中的杭州项目，将来 5年毕竟 还必要 12个大悦城才华 “达标”，5年发展12座物业，这对任何一家企业都是巨大的挑衅 。在此次媒体见面 会上，大悦城的各位高层也披露了些许公司将来 的规划。
对于将来 ，新项目完端赖 全新自建物业显然不实际 ，一是开辟 周期长，二是对于企业的现金流负担太大，以是 将来 发展模式肯定 会是“两条腿”走路。
一方面是本身 拿地，大概 参加 老项目标 提拔 与改造，这里涉及的方式是收购，参股大概 是小股操盘，具体 到对于项目地的选择，已往 大悦城不停 聚焦于一线及二线中心 都会 的核心 大概 潜力中心 地段，将来 会关注到有充足 生齿 和斲丧 支持 的二三线都会 。
另一方面是积极举行 品牌管理和团队的输出，就是“轻资产模式”。对于这种近乎“零本钱 ”的扩张，大悦城设定的贸易 模式一是收取品牌管理费，从租金中抽取肯定 比例的提成；二是假如 有高出 租金预算的部分 ，可以获取别的 一部分 的增值收益；末了 是在项目退出期，大悦城可以享受肯定 的资产增值收益。如许 就实现了“保底收益+绩效嘉奖 +长线增值”的近中远三期红利 。12月17日，大悦城地产首个轻资产项目正式对外公布 ，将对天津津汇广场举行 管理输出，将其打造为天津第二家，天下 第九家的“寂静 大悦城”，项目一年后就将开业，轻资产模式的“头炮”表现 怎样 ，我们到时再看。
而对于发展项目最必要 的资金，大悦城筹划 重点通过如下本领 举行 融资：
一是通过项目中的可贩卖 物业举行 回现。比方 上海大悦城预计的160亿投资，此中 包罗 住宅50多亿的货值以及写字楼50个亿的货值，本年 推出的20亿住宅很快就宣告售罄，大悦城的品牌影响力以及精良 的地段都有利于这些可出售物业的快速回现。
二是通过港股上市公司大悦城地产举行 直接融资。
三是与资源 机构举行 项目标 相助 开辟 。比方 烟台大悦城就是与GIC（新加坡当局 投资公司）相助 发展的项目，GIC占据 49％的股份。
四是发公司债。该办法 如今 已有了实质性盼望 ，证监会在12月9日正式答应 了其分期发行上限为74亿元的境内公司债的申请。
末了 是推出Reits产物 将其资产打包上市。这之前像万达、万科、华联都举行 了相干 实行 ，市场反响热烈。
多种融资方式的并用终极 目标 都是为了低落 融资源 钱 ，大悦城财务 总监透露，2015年的融资源 钱 比之2014年肯定有所降落 ，对于2016年，再降一个点黑白 常有信心的。
在笔者看来，无论处于何种局面 ，市场对于优质物业的渴求永久 都不会克制 。而对于已然“加快 行进”中的大悦城，其毕竟 可否 不负众望地实现“5年做到20个大悦城”的答应 ，我们拭目以待。
图片泉源 ：房地产观察家、一财网
